domenica 24 novembre 2013

Crisi totale

Un tempo c'erano le calamità naturali, disastri naturali di varia natura, con forze sovrabbondanti capaci di distruggere il costruito più agevolmente ed in modo più esteso di quanto potrebbe mai fare qualsiasi impresa di demolizioni: terremoti, alluvioni, tornado, incendi,...
Nel tempo l'uomo ed il ricercatore hanno investito tempo ed investimenti nel cercare di prevedere o prevenire questi fenomeni.
Prevedere permette di puntualizzare quando avverrà un fenomeno disastroso (individuazione di un punto ben preciso P(X,Y,Z,t0) al tempo t0) per evitarlo, o quanto meno per evacuare i civili prima che muoiano seppelliti dall'edificio.
Prevenire significa trovare una metodologia che permetta di stimare quanto forte può essere il fenomeno distruttivo imprevedibile, al fine di resistere ad un evento catastrofico che avvenga ad un generico tempo t in una data area.
Ribadisco un solo evento catastrofico, perchè se si osserva lo sciame sismico dell'Emilia Romagna, si nota come  in quel rarissimo caso, a breve distanza di una settimana vi siano state una scossa con tempo di ritorno 500 anni generata da una faglia (per così dire terremoto con cui si dimensionano gli edifici), ed una seconda scossa sismica con tempo di ritorno prossimo ai 500 anni, generata da una seconda faglia, vicina alle aree colpite una settimana dopo i primi eventi.

Tuttavia nel 2007 molti ingegneri civili ed architetti in attività da pochi anni si sono resi conto che non esistono solo calamità naturali, bensì avrebbero dovuto fronteggiare nella loro professione anche calamità artificiali: per esempio il terremoto finanziario.
Il terremoto finanziario nel 2007 ha colpito duramente gli USA, nazione che principalmente ha contribuito ad accumulare la bolla speculativa finanziaria tale da far saltare quasi tutte le economie del mondo, ed ha avuto effetti sul mondo dell'edilizia che andrebbero analizzati in modo più esteso.
La calamità artificiale descrivibile come terremoto finanziario infatti non ha demolito alcun edificio... ha solo demolito la capacità di ricavare denaro dall'edificio.
L'estensione con cui ha colpito è pari a tutti gli Stati Uniti, con prevalenza maggiore nei centri di minor interesse e impatto minore nelle metropoli addensate.
Insomma gli americani che per anni hanno atteso il Big One, mitico terremoto del 9 grado Richter che prima o poi dovrebbe colpire solo la California, hanno subito un altro sisma, nell'economia tale da far sembrare il Big One un nonnulla, od un evento estremamente locale.
Il terremoto finanziario ha svuotato case, non le ha demolite, portando a vere e proprie migrazioni verso centri economici attivi. Chi fa pianificazione territoriale od ha studiato architettura, oppure chi fa storia avrebbe di che far ricerca su questo modo di considerare la crisi finanziaria del 2008, anche solo pensando alle epoche passate, quando civiltà nascevano e morivano apparentemente senza motivo, lasciando reperti archeologici nascosti nella terra o dispersi nell'ambiente.
Un esempio concreto lo si vede nei Maya, civiltà florida e sanguinaria (se solo si supera in mito del buon selvaggio) del Sud America, cresciuta, espansa, divenuta dominante sulle tribù circostanti...e poi sparita nel nulla, un po' per l'arrivo dei conquistatori spagnoli, pestilenze incluse, un po' per la crisi economica e di potere dovuta ai macrofattori economici della zona.
Invece come esempio per i nostri giorni si può pensare alla città di Detroit, vari decenni fa con un'economia trainante grazie alla General Motors ed alle varie industrie di servizio alla produzione di auto; oggi chiusa la fabbrica principale, licenziati gli operai, dismesse le commesse per pezzi da utilizzare nella catena di montaggio, ecc... l'economia locale è crollata in modo irrimediabile.
Chi aveva accumulato denaro se ne andò non pagando più le tasse per sostenere la cittadinanza, gli immobili rimasero sfitti od invenduti aumentando il "rifiuto edile" (quello che fra 1000 anni potremmo chiamare reperto archeologico), lasciando solo fasce della popolazione incapaci di creare nuove imprese, attività ed economia, attrarre investimenti (anche se vige un basso valore di manodopera e strutture), od anche solo pagare le tasse.
Il risultato è noto dal 2013: il comune di Detroit ha dichiarato bancarotta, mentre a fronte del terremoto finanziario il valore degli immobili è crollato anche a pochi dollari per centinaia di metri quadrati d'abitazione.
Questo ci mostra come la teoria delle tre sfere della sostenibilità (ambiente sociale, ambiente economico e sistema ambientale - consumo di risorse) ben ricalchi la salubrità di un territorio vissuto dall'uomo, mentre fino a qualche decennio fa per sostenibilità si intendeva solo ed unicamente la sostenibilità ambientale.
E' bene notare come la sostenibilità economica sia "perfida" poichè funzioni a cicli: il lavoratore guadagna --> allora può spendere e sostenere i consumi o pagare le tasse --> l'azienda vende --> allora c'è lavoro da far fare ad un lavoratore --> il lavoratore guadagna --> loop.
Interrompere uno dei punti significa fermare il loop economico, ergo per logica si può dire che la capacità di spesa dei cittadini di un ambito territoriale ha un valore superiore alla riduzione dei costi della manodopera delocalizzando all'estero un'impresa.
In questa estrema semplificazione non intendo approfondire la varietà delle economie locali fra cicli di guadagno e consumismo di diversi prodotti o la trasmutazione di prodotti da beni materiali a beni finiti elaborati dall'uomo.
Inoltre in questa serie di loop, non intendo ragionare su quale sia la strategia adatta su come uscire da una serie di cicli che portano al fallimento economico del sistema sostenibile paese a causa di effetti catena che vedono il costante ridursi della capacità d'acquisto, il conseguente spostamento delle tasse da valori legati ai consumi (IVA) verso i patrimoni (IMU o bolli) con aumento del valore assoluto complessivo di tassazione, o questioni legate alla costante fuga delle attività industriali verso altre nazioni.

Invece un altro aspetto su cui si potrebbe soffermare è la differenza fra beni di largo consumo, beni di basso consumo e/o beni di lusso, o fra beni essenziali e beni non essenziali.
I beni essenziali sono quelli utili alla vita. Nella Grecia nazione fallita, le attività che funzionano ancor oggi sono la coltivazione per sfamare la popolazione ed il taglio abusivo di alberi per dare legna da ardere ai cittadini per scaldarsi (settore primario piuttosto che secondario od industriale o terziario dei servizi).
L'Italia non è distante da tali sviluppi se si considera che nel 2012 l'agricoltura non ha risentito di perdite e, notizia di qualche giorno fa, si è registrato un aumento di +15% in vendita di legno per sistemi di riscaldamento.

I beni non essenziali sono quelli eliminabili dalla propria spesa se non si riesce a far quadrare i conti.
I beni di alto consumo hanno in genere prezzi irrisori, tali da invogliare fasce di acquirenti con capacità di spesa bassa (es: 50 euro a settimana).
I guadagni per ogni bene d'alto consumo venduto sono irrisori, ma divengono grandi per l'alto numero di vendite.
Essendoci la vendita di tanti prodotti, le variazioni dei costi della benzina comporta maggiori fluttuazioni del mercato dei beni di alto consumo.
I beni di lusso hanno alti costi, anche nei casi di un costo dei materiali esiguo, perchè si paga il brand o l'esclusività; questi beni vanno ad agire su fasce di capacità di spesa elevate e tendenzialmente con denaro disponibile senza dover risparmiare. In realtà la speculazione dei subprime fino al 2007-2008 ha mostrato come anche per i beni di lusso, facoltosi di tutto il mondo abbiano spesso fatto uso dell'acquisto a debito, generando titoli tossici poi scaricati in altre nazioni (enti previdenziali e bilanci di comuni grazie alla finanziaria del 2001 ed alla finanza creativa).
I beni di basso consumo sono beni che si comprano ogni 10-20-50 anni. Si comprano poche volte nella vita, hanno bisogno di guadagni superiori per ogni singolo bene venduto ed in genere il loro costo viene dilazionato nel tempo risparmiando poco denaro ogni mese o usufruendo di sistemi di mutuo.
Sfortuna vuole che nell'edificazione di immobili, un qualsiasi rincaro dei combustibili fossili agisca su più livelli andando ad aggravare i costi dell'estrazione dei materiali, i costi di formazione in prodotti per l'edilizia ed i costi di trasporto e montaggio in cantiere. Per così dire ogni rialzo del petrolio agisce per tre volte sul mattone aumentando i costi di realizzazione.
Fino ad oggi il terremoto finanziario del 2007-2008, catastrofe artificiale generata dall'uomo, ha agito principalmente nell'ambito dei beni di basso consumo; ciò spiega perchè per esempio i costruttori edili abbiano protestato contro Piazza Affari nelle "Giornate della Collera".
La casa è stata per 10-20 anni un bene di basso consumo, mentre a fronte della crisi del 2007 e quella del 2012, sta diventando un bene di lusso.
In realtà nella storia il valore dell'immobile ha avuto un gioco altilenante (andamento medi e fluttuazioni di ampiezza sempre maggiore) che fa presupporre crolli notevoli nell'immediato futuro.
L'immagine è tratta dal documentario Giace Immobile di Riccardo Maggiolo, presa dal Reddy's Group


La crescita del 2001 indica come la speculazione in borsa, generando un surplus finanziario dal meccanismo di assicurazione sul fallimento di terzi (Credit Default Swap), altresì generazione di denaro da bilanci negativi o meglio dal nulla e/o beneficio dal fallimento di aziende, ha portato gli investitori furbi a differenziare il guadagnato con le speculazioni investendolo nel mattone.
In effetti il mattone ha una caratteristica del tutto invidiabile rispetto altre tipologie d'investimento, ovvero è pressochè eterno rispetto alla vita degli uomini, basti pensare alla quantità di edifici storici del 1200-1800 sopravvissuti ai loro proprietari.
Tuttavia, il pregio per l'investimento è a sua volta un difetto per chi progetta nuove strutture, perchè se si considera l'immobile persiste oltre i 50 anni di vita, allora una parte degli interessati ad acquistarlo fuoriescono dal semplice meccanismo di progettazione e costruzione di nuove abitazioni, rivolgendosi al semplice acquisto del bene venduto da altri.
Altro aspetto di pregio lo si ha nel fatto che un immobile si rivaluta con la svalutazione del denaro, diversamente da stipendi, depositi o la pur comica propensione a tenere il "denaro sotto il materasso".
Tuttavia, a denotare la complessità della materia, la svalutazione della moneta corrisponde ad una notevole perdita di capacità d'acquisto specie per quei prodotti venduti una sola volta nella vita come l'acquisto di un'abitazione. La svalutazione della moneta porta ad una mancata vendita di immobili (certo esistono le locazioni, che però giocano con altri fattori di rischio e valori ben diversi).
Non a caso per 30-50 anni a fine 1900, molte banche investirono parecchio negli immobili capitalizzando il loro patrimonio in beni immobili di lunga durata (la vita utile di una struttura è stimata in almeno 50 anni).
Beni inizialmente scarsamente tassati oggi dirottati in fondazioni esenti da IMU, quando un sistema a sole aliquote IRPEF, tassava i redditi con una ventina di aliquote diverse, fino ad un massimo del 72% (non c'erano altre tasse quali ICI, IRAP/IRES, IVA).



Oggi la capitalizzazione delle banche, sviluppata anche in immobili,  gioca un ruolo fondamentale nei meccanismi di valutazione degli istituti di deposito e credito, andando a bilanciare l'esposizione debitoria degli stessi, i quali in caso di solvibilità potrebbero far cassa vendendo il patrimonio immobiliare per rientrare dei debiti (mancano tuttavia dei vincoli che limitino il rapporto di debito fra la capitalizzazione ed il debito sviluppato, specie nei liberisti Stati Uniti che grazie a questo dettaglio hanno creato società multimilionarie basate sui debiti concessi ad altri, ovvero i titoli tossici o subprime).

Quindi una situazione di non equilibrio dell'economia e svalutazione degli immobili, rischia di far crollare il valore di questi immensi patrimoni, specie a breve termine, rendendo l'istituto di credito non coperto dall'obbligo di rientro del debito accumulato con subprime o i credit default swap o altre forme speculative sui debiti di bilancio.
Analogamente in una situazione di generale crollo del valore degli immobili ha poco senso vendere il patrimonio immobiliare a valori svalutati, così come vorrebbe fare lo Stato per capitalizzare denaro da utilizzare in altri settori.
Inoltre questa situazione di rischio nel privato in molte nazioni si trova in concomitanza con crisi per eccessivo debito pubblico accumulato da vari enti statali con forti esposizioni debitorie,sia a livello nazionale che a livello provinciale o comunale (si pensi agli enti che dalla finanziaria del 2001 hanno investito in titoli tossici trovandosi nel 2008 con tasse in contanti date a banche estere per subprime, ovvero per ciò che era divenuta carta straccia).
Perciò l'attuale crisi economica è un mostro che genera se stessa e si gonfia sempre più sin dal 2007.


Il documentario sopra proposto ha una tale visione catastrofica per la realizzazione di nuovi edifici e l'edilizia, descrive l'ironia di legislazioni sempre più stringenti per evitare i morti sul lavoro, quando i suicidi per mancanza di lavoro stanno per superare la percentuale di lavoratori deceduti, descrive la bolla speculativa del valore dell'immobile pronta ad esplodere fra un crollo delle compravendite ed il valore ancora troppo elevato di valutazione dei metri quadrati rispetto al volume di compravendite, ecc...
Tuttavia, a mio parere non coglie alcuni aspetti dell'equilibrio economico, quali per esempio la mutevolezza di interesse fra il costruito in aree senza futuro economico (si pensi a Detroit oppure ad aree in campagna o periferia cittadina) ed aree in centri storici, o grandi metropoli, dove ancora vi è ancor oggi interesse nel valore del mattone, per il valore storico o per la vicinanza al centro cittadino.
Oltre alla differenziazione fra immobili realizzati in diverse zone omogenee, uno dei processi che sta prendendo sempre più piede è quello della verticalizzazione: acquisto di un immobile di valore o dal valore ridotto, demolizione, costruzione di un immobile "verticale" a più piani con un numero di unità immobiliari singole tali da ripagare il costo complessivo sostenuto.
La riduzione del costo del valore degli immobili favorisce questa pratica, benchè impoverisca il lascito che i genitori danno ai loro figli...ancora una volta, una dinamica ben complessa.


Un altro aspetto non considerato riguarda la parcellizzazione con cui le imprese hanno trattato l'edilizia fino ad oggi.

Nel corso della vita degli immobili si ha infatti un impulso iniziale di progettazione e costruzione, continuativamente lavori di gestione dell'immobile, specie se condominio ed un impulso di restauro e/o compravendita ad una trentina d'anni dalla costruzione, quando il bene passa dai genitori ai figli.
Non tutti questi punti risentono in egual misura dell'attuale crisi.
Una società che riesca a differenziare fra gestione di immobili, costruzioni e restauro può sopportare la crisi di vendite o di investimenti per nuove costruzioni, semplicemente passando un decennio gestendo immobili, finchè non dovessero ripartire gli investimenti per la realizzazione di opere.
Al contrario in questi decenni vi è stata una notevole parcellizzazione delle competenze, una specializzazione tale da piazzare figure del tutto inesperte di costruzioni, leggi o detrazioni fiscali nelle agenzie immobiliari (spesso con meccanismi e partite iva per sfruttare al massimo la resa data dalle agevolazioni dei superminimi), figure esperte di costruzioni che lavorano solo se ci sono nuovi edifici da realizzare (ingegneri civili e architetti), gestori di condomini, gestori di cantieri, ecc...
La specializzazione spinta troppo oltre ha fatto si che a fronte di una crisi di investimenti nel settore per nuove costruzioni, chi era specializzato solo in quell'ambito si sia trovato fuori dal mercato del lavoro.
Inoltre come un contadino può produrre un ortaggio e poi venderlo, la FIAT può produrre un auto e venderla senza doverla passare a terzi, allora ingegneri civili ed architetti dovrebbero essere presenti nelle agenzie immobiliari, per valutare e consigliare il cliente, proporre risparmi e benefici nell'investire denaro per delle ristrutturazioni, stimare quanto potrebbe costare fare la verifica antisismica e che miglioramenti di rendita potrebbe avere un immobile ristrutturato posto nel mercato.
Dato che ciò non si è verificato non stupisce che il mercato immobiliare abbia ancora difficoltà a differenziare il costruito in ragione delle differenti tecniche costruttive, adeguamenti sismici, ecc...
La figura dell'agente immobiliare, considerato in genere quale garante fra le due parti, non sapendo niente di leggi, scienza delle costruzioni e simili non è garante di niente, ed a malapena può consigliare di rivolgersi a qualcuno per una perizia (ulteriori costi esterni).... se si ricorda di dirlo a chi compra.
Infatti fra albo degli agenti immobiliari e altre figure professionali (geometra, ingegnere, architetto) vige una specifica separazione voluta per un non ben precisato rischio di conflitto di interessi, benchè in molti casi si registra come il vincolo sia aggirato con vari trucchetti, come per esempio avendo il marito costruttore e la moglie agente immobiliare.
Eppure le crisi si superano meglio se si riesce a differenziare l'attività pur rimanendo in ambiti noti, al fine di rendere il flusso di cassa il più costante e prevedibile possibile; quindi mentre costruzioni e ristrutturazioni sono vendite di basso consumo, da cui si guadagna molto singolarmente, ma che hanno un "tempo di ritorno" estremamente alto, di 30-50 anni, la gestione di immobili, locazioni o bed and breakfast darebbe più continuità ad una forma societaria con più competenze.
Ora, se riprendiamo il precedente grafico di andamento storico del valore degli immobili ci rendiamo conto che le quattro fluttuazioni sono comprese in un arco storico di 41 anni.

Ulteriore discontinuità è rappresentata dalla volontà dell'Unione Europea di ridurre i consumi energetici del patrimonio edilizio, con vari interventi di risparmio energetico o di produzione di energia da fonti primarie.
Già oggi le nuove abitazioni debbono avere un 20% di energia richiesta prodotta da fonti rinnovabili.
Nei prossimi anni questo limite voluto dall'UE si porterà al 50%, comportando una serie di soluzioni tecnico impiantistiche da integrare con le scelte architettoniche e strutturali.
Il futuro della progettazione si sposterà verso una terna che vede architetti, ingegneri civili e termotecnici (o energy manager) interagire per compensare al meglio le varie discipline nella progettazione.
Curiosamente anche nel mondo software si avverte questa riunione di discipline diverse nei prodotti BIM (building information modelling) che integrano la progettazione architettonica e strutturale in un unico pacchetto (esempi: Allplan, Teckla, Graitec, Revit Autodesk).
Oltre a ciò il costruito richiede una profonda revisione per essere adeguato ad un minor consumo di energia da fonti non rinnovabili con beneficio per chi si vede anche tagliare la bolletta.
Quindi si torna alle solite questioni, fra la realizzazione di nuovi edifici che richiede dei costi sostenibili per la popolazione, specie chi sta per formare famiglia, se solo riuscisse con il lavoro ad accumulare il denaro necessario per permetterselo (non considero i mutui visto che le banche al momento hanno grosse difficoltà a contrarre debiti) e il possibile lavoro di ristrutturazione su circa 24 milioni di immobili, per adeguarli a tecnologie e sistemi più avanzati di quelli visti fino ad oggi.
Tuttavia tali tecnologie richiedono figure professionali preparate per stimare in modo corretto costi e benefici, ma come già detto nel punto (le agenzie immobiliari) ove ha importanza pubblicizzare il prodotto, far notare le differenze fra il valore dell'immobile prima o dopo un intervento di "passivazione" (creare una serie di interventi per rendere la casa passiva di classe energetica A o A+) e dove indicare le possibili detrazioni fiscali, non si trovano figure di pregio che hanno conoscenze di ciò che comportano determinati interventi: per esempio la creazione di un misto che ricavi energia termica da impianto solare e la mescoli con eventuali apporti da altri sistemi correlati.
E' bene notare che l'immobile messo in locazione od in vendita in un'agenzia immobiliare rappresenta un ottimo punto per una ristrutturazione anche per un ulteriore motivo: l'immobile è generalmente vuoto e risulta facile intervenire con un cantiere di ristrutturazione rispetto ad una casa abitata.

In un tale contesto il valore dell'immobile, oltre a variare da zona a zona si troverebbe a variare in funzione del consumo energetico richiesto per vivere nell'immobile (banalmente chi vive con 20 gradi in casa e chi si accontenta di 16-18°C), della tipologia di utilizzo (si pensi a sistemi automatici a biomassa rispetto per esempio a sistemi non automatici da ripulire come le caldaie a pellet) o di riscaldamento (sistemi termovettori in alta o bassa temperatura, riscaldamento a pavimento o sistemi ad irradiazione).Lo stesso impianto fotovoltaico, tecnologia data per defunta da molti speculatori con la fine dell'incentivazione del Conto Energia, acquisisce nuovo pregio verso case sempre più tecnologiche, con domotica od anche solo pompe di calore, il cui consumo in elettricità può essere abbattuto con un 6 Kwp installato sul tetto.
In un tale contesto la valutazione dell'immobile assume un carattere ancor più variegato delle semplici stime catastali fino ad oggi eseguite, così come un immobile per la varia tipologia di impianti interni può essere più adatta ad una famiglia con persone ancora in età di lavoro (consumi in determinate ore del giorno), piuttosto che con dei genitori in pensione.
In una tale varietà assume maggiore importanza creare una via di informazione che spieghi tali dettagli a chi non tratta la materia.




Altra questione da prendere in considerazione sarà il mutamento degli stili e delle forme.
La certificazione energetica premia i sistemi condominiali, poichè ogni singolo appartamento, avendo dei "lati riscaldati" ottiene una classificazione maggiore rispetto un immobile di pari superficie, stile villa singola, con quattro lati verso l'esterno.

Analogamente forme variegate e gli sbalzi per rendere particolari stili architettonici comportano in genere maggiori dispersioni di calore.
Questo ben si integra con la verticalizzazione, che comporta un minor consumo di suolo, pur accentrando maggiori flussi di traffico nelle medesime sezioni stradali.
Quest'ultimo problema di pianificazione territoriale viene forse coinvolto in un'altra forma di certificazione, la LEED su cui non mi soffermo.
Tuttavia l'obbligo di produrre determinate percentuali di energia da fonti rinnovabili gioca un effetto contrario, perchè per esempio a parità di superficie di tetto convertito in impianto fotovoltaico per produrre energia elettrica per chi vive sotto la copertura, i consumi variano di molto se si ha sotto il tetto una villetta singola od un condominio da 20 appartamenti su 5 piani.
Quindi nei prossimi anni si dovrà eseguire uno sforzo di riprogettazione degli stili e dei canoni utilizzati per soddisfare normativa e domanda con un'offerta coerente.

Il male oscuro è rappresentato dalla finanza, la creatrice del terremoto finanziario, evento catastrofico artificiale che dal 2007 imperversa in varie nazioni, che da un lato ha sconvolto gli equilibri di guadagno, tassazione e capacità di spesa delle famiglie o dei giovani e dall'altro è in concorrenza con l'investimento di denaro nel mattone.
Rendendo estremamente semplice investire in ambito finanziario con agenti finanziari o family banker, il tutto con rese fittizie del 10% annuo, sempre meno investimenti vengono dati per la creazione di lavoro reale (investimento nel mattone o cantieri, apertura di negozi, apertura di imprese che creano posti di lavoro, ...) e sempre più denaro sparisce in società estere con promessa di interessi elevati fittizi, ovvero non necessariamente coperti da una reale crescita di impresa e lavoro reale (si pensi ai subprime, speculazione finanziaria che ha scaricato debiti creati con la cartolarizzazione e debiti per scalate a società nei bilanci di milioni di famiglie sotto forma  di investimento finanziario sicuro con interessi elevati dato che le agenzie di rating consideravano il titolo come AAA).

In conclusione la vera sfida per la sostenibilità territoriale dell'Italia e più in generale dell'Europa, è come riportare gli investimenti al lavoro reale.

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