martedì 29 gennaio 2013

Incompatibilità

C'è un fondamentale paradosso nel contrasto fra la proliferazione delle agenzie immobiliari e la crisi che colpisce il settore edile.
Infatti ci si aspetterebbe di osservare un trand negativo per entrambi, con l'edilizia colpita dai mancati investimenti nel mattone, dall'IMU e con  l'immobiliare in passivo per il calo nella compravendita/locazione di immobili a causa dell'IMU e dei problemi finanziari delle famiglie italiane, specie se costituite da giovani.

Invece le agenzie immobiliari proliferano in quasi ogni città (sia grosse catene che il singolo privato in proprio) ed in alcuni casi, quasi in ogni strada.
Il caso del singolo privato in proprio si presenta con caratteristiche diverse da quello delle grosse catene di agenzie immobiliari.

In questo secondo caso si notano altri due fattori di interesse: il continuo ricambio di personale grazie a continui annunci di lavoro; la presenza di più persone nel singolo ufficio (in genere due o tre persone).

Una possibile spiegazione a tutto ciò può derivare dalla semplice valutazione della convenienza che il singolo lavoratore può avere a fare l'agente immobiliare.

I contratti proposti al lavoratore sono: co.co.pro. o  collaborazione con partita iva.
Nel primo caso il contratto a progetto viene eseguito per il periodo di durata previsto fino al compimento del progetto (locazione o vendita di un certo numero di immobili) ed il compenso pattuito, da non considerarsi come uno stipendio, viene offerto al compimento del progetto.
Ora, dato che la compravendita di un immobile non rientra in una casistica progettuale, la normativa in materia interpretata a vantaggio di chi offre il lavoro, non garantisce nessuna delle garanzie del lavoro dipendente, benchè si possa identificare un orario ed una sede di lavoro.


Nel secondo caso, la collaborazione con partita iva,  molto più utilizzata di recente, porta il lavoratore ad aprire per l'appunto una partita iva, come fosse un'impresa ponendosi quale intermediatore fra l'agenzia immobiliare e i venditori/acquirenti o locatori di immobili.
In questo caso il compenso in genere è del 30% delle commissioni garantite per legge all'agenzia immobiliare (il 70% va al titolare delle agenzia).
Si ha sempre una sede di riferimento o negozio con vetrina dove sono pubblicati gli annunci e un pseudo-orario di lavoro da rispettare in negozio come se si fosse un impiegato.

Come se il lavoratore fosse un'impresa, la partita IVA richiede l'emissione di fatture, la buona tenuta dei registri contabili, il computo delle tasse per il versamento delle imposte... insomma varie operazioni che ognuno può fare in proprio, ma dato che complesse in genere relegate ad un commercialista.
Per redditi annui sotto i 30 mila euro e l'apertura per la prima volta di una partita iva si può rientrare nel regime dei super minimi, con sgravi su controlli, burocrazia e alcune spese....tanto che in questo regime il commercialista onesto in genere domanda solo 500 euro una tantum per la gestione dei conti invece di un 4% del fatturato della partita iva.
Il regime dei super minimi vale per 1 anno se chi apre la partita iva ha meno di 35 anni e per 1 anno + 4 di proroga, se ha più di 35 anni.

Il regime dei super minimi garantisce il non pagamento dell'IRAP, e dell'IVA , niente obbligo di registrazioni, fatturazione o dichiarazione modello Unico, niente Studi di Settore e quindi presunzione di reddito (per esempio per il calcolo delle tasse o dei contributi inps), e l'iscrizione all'Inps nella gestione separata con pagamento dei contributi sul reddito effettivo.
Per quanto riguarda l'Irpef calcolata sul reddito con vari scaglioni nel caso dei super minimi viene sostituita con un'aliquota del 5%, mentre la minima aliquota per redditi inferiori 15 mila euro è del 23% (27% per redditi fra i 15 mila ed i 28 mila euro).

Da notare inoltre che: nel caso di un Co.Co.Pro. l'irap verrebbe versata dal datore di lavoro, mentre nel caso della partita iva l'Irap viene versata dal lavoratore con il reddito fisso pattuito dall'agenzia immobiliare al momento della stipula di collaborazione.
Allo scadere del regime dei super minimi il regime tassativo fa un balzo per tre tasse: l'irap, l'IVA al 21%  e l'irpef in funzione del reddito (es: reddito annuo 23 mila euro, 15 mila euro pagano al 23% mentre 23-15 =8 mila euro pagano al 27%).
Per quanto riguarda l'INPS:
  • se il compenso annuo non supera i 5000 euro non serve l'iscrizione all'inps (quindi non si versano contributi per la pensione e di conseguenza con il sistema contributivo non si avrà diritto a quell'anno di pensione);
  • se il compenso annuo supera i 5000 euro (previa comunicazione repentina a carico del lavoratore al committente) le aliquote vengono conteggiate per 27.72 e 18% al variare di casi specifici con possibilità di rivalsa per l'autonomo con partita iva del 4% dall'agenzia immobiliare;
Quindi nel caso di regime dei super minimi il computo del contributo pensionistico è una percentuale del reddito effettivo (per 1 anno o 1+4 anni a seconda dell'età).
Mentre alla fine del regime dei super minimi il lavoratore della partita iva si deve versare un contributo pattuito secondo la stima di un guadagno annuo minimo così come da studi di settore.
Ciò evidentemente garantisce comunque un minimo di pensione al lavoratore/impiegato sotto partita iva, ma se non guadagna perchè non stipula contratti, lo costringe a versare contributi sborsando di tasca propria.
Non è inusuale per una partita iva pagare anche 3200 euro all'anno di contributi inps non rientrando nel regime dei super minimi, perchè gli studi di settore prevedono flussi medi di lavoro non rispettati dal lavoratore (all'incirca uno stipendio fittizio di circa 14 mila euro annui).
Da notare che ad un collaboratore a progetto co.co.pro. i contributi inps vengono versati con le medesime aliquote, ma dal committente e computati per due terzi a carico del committente e un terzo dallo stipendio dovuto al collaboratore.

Si evidenzia quindi la forte sproporzione nell'assunzione dei rischi dell'attività, il vero dilemma del guadagno e di conseguenza del computo di ricavi, tasse e contributi.

Finita questa piccola parte teorica (spero priva di errori), cosa si evidenzia per il lavoratore/collaboratore dell'agenzia immobiliare?
In primis una notevole difficoltà nel valutare la possibilità di svolgere il lavoro fra un regime complesso e vario che muta nel tempo.
In secondo luogo la mancata presentazione del trand di vendita del luogo di lavoro che viene proposto con l'annuncio di lavoro, per cui il lavoratore costretto ad aprire una partita iva non può avere un'idea dei ricavi o simulare uno scenario economico di guadagni/tasse/contributi.
Infatti ciò che non si sa è quanti immobili il lavoratore riuscirà a piazzare vendendoli o locandoli nell'arco dell'anno solare lavorando in un dato ufficio/negozio.
Se quindi inizialmente i costi sono praticamente nulli e rapportati al guadagno effettivo, allo scadere di termini di legge aumentano repentinamente per tre tasse ed un contributo nel caso delle partite iva.
Ciò si accorda con l'aspetto più curioso che si osserva, ovvero il continuo ricambio di impiegati nei negozi delle agenzie immobiliari (finito l'anno di super minimi il singolo chiude la partita iva considerata da molti come impresa: "1.000 imprese chiudono ogni giorno").
I costi fissi per avere personale quale contributi pensionistici e tasse IRAP, IVA sono a carico del lavoratore, ivi compreso l'onere di versare contributi secondo lo studio del settore (ipotesi di andamento del mercato), mentre nel caso dell'uso improprio di collaborazioni a progetto sono a carico del datore di lavoro.
Risulta peggiore la situazione con costi fissi, fra diritti inalienabili del lavoratore (diritto alla pensione) e della società (tasse per finanziare lo Stato).

Il guadagno dell'agenzia immobiliare, come percentuale del piazzato, garantisce le spese di luce, locazione del locale, hardware, .... sommando i contributi di due o tre partite iva chiamate a collaborare.
Infatti per una locazione da 500 euro al mese piazzata dall'agente immobiliare, all'agenzia spettano 2 mensilità pagate da locatore e locatario o il 10% del costo annuo di locazione (es: 0.10*6000 euro  da 500*12 mesi in un contratto 3+2 o 4+4).
Il 70% risulta essere nell'esempio con due mensilità da 500 euro, pari a 700 euro, già utile per pagare un mese di locazione del negozio.
Mentre per il lavoratore che piazza il contratto di locazione il reddito fatturato è 300 euro a contratto di locazione.
Dai 300 euro * X contratti annui devono essere dedotte le spese sopra elencate.
Nel caso di regime dei super minimi
  • 22.72% * fatturato (se il fatturato è superiore a 5000 euro altrimenti anno di contributi pensionistici perso e nessun costo da versare all'inps)
  • 5% di irpef
  • 500 euro al commercialista
Ovvero, se x sono i contratti dell'anno:
300*x = (5%)*300*x+500 --> x = 1.75
servono 2.2 contrati all'anno per pagarsi le spese fisse ed andare in guadagno rimanendo sotto la quota dei 5000 euro di fatturato all'anno (niente versamento contributi pensione).
(attenzione per semplicità nel calcolo l'irpef viene conteggiata con il fatturato e non con il guadagnato aumentando così di poco il regime tassativo).

Da notare che 5000 euro annui sono 16 contratti di locazione con ricavo di 300 euro ognuno, oltre uno al mese.
Inoltre lavorando a commissione, il guadagno mensile non è uno stipendio fisso, bensì il numero di contratti che si stipulano: per esempio in agosto, periodo di vacanza ciò corrisponde a stipendio nullo.
Se nell'agenzia immobiliare ci sono 2 o 3 impiegati, ognuno con partita iva, ciò significa che ognuno dovrebbe stipulare 16 contratti...una situazione che appare irrealistica.
Mentre per avere uno stipendio fisso mensile ognuno dovrebbe stipulare uno o due contratti (es: 12 contratti da 300 euro a fine anno per un totale di 3600 euro e circa 680 euro di tasse).

Se invece si superano i 5000 euro si devono versare i contributi inps:

300*x = (5%+22.72)*300*x+500 --> x = 1.75 -> x = 500 / (300* (1-0.05 - 22.72/100))
(attenzione per semplicità nel calcolo l'irpef viene conteggiata con il fatturato e non con il guadagnato aumentando così di poco il regime tassativo).

Per numero di contratti si è sicuramente in attivo, ma al passaggio dei 5000 euro si ha una diminuzione dei soldi in "busta paga mensile" a favore dei soldi pensione fra 36 anni....



Nel caso di regime dei minimi si aggiungono iva, irap (che non considero per semplicità), studi di settore e aliquote corrette
  • IRAP non considerata per semplicità
  • 22.72% * fatturato (3200 euro al minimo)
  • 23% di irpef
  • 21% di iva
  • 4% al commercialista
Ovvero, se x sono i contratti dell'anno:
300*x = (23%+4%+21%)*300*x +3200 

servono 20.6 contrati all'anno per pagarsi le spese fisse ed andare in guadagno.
 (attenzione per semplicità nel calcolo l'irpef viene conteggiata con il fatturato e non con il guadagnato riducendo così il regime tassativo)
Si considerano i contributi fissi di 3200 euro all'anno per l'inps pari ad uno stipendio di 14 mila euro circa supponendo un fatturato della partita iva fra i 5000 ed il valore di stipendio secondo lo studio di settore.


I costi parzialmente fissi sono tutti (o ben presto) a carico di chi svolge il lavoro, mentre l'agenzia immobiliare si sgrava dei costi e prende la fetta maggiore della torta.

La difficoltà di prevedere vari scenari e la carenza di lavoro spinge i giovani d'oggi a tentare la strada dell'agente immobiliare.
Non stupisce quindi nè che le agenzie immobiliari continuino a rimanere aperte, nè che nella maggioranza dei casi vi sia un rinnovo continuo del personale.

In realtà il computo dei flussi di cassa della singola partita iva nel lavoro di agente immobiliare risulta più difficile per le compravendite di immobili.
E' bene notare che nelle agenzie immobiliari è la direzione a decidere se premere sulla compravendita degli immobili o sulla locazione.
Infatti, la vendita di immobili, fatto ben più raro delle semplici locazioni garantisce profitti maggiori.
Pur rimanendo le percentuali delle collaborazioni con partita iva od i compensi pattuiti con un co.co.pro., la vendita di un immobile da 150-180 mila euro garantisce un 6% all'agenzia immobiliare, 3% dall'acquirente e 3% versato dal venditore.
Per esempio nel caso dei 150 mila euro si hanno 9000 euro.
Con il contratto co.co.pro. il valore pattuito al lavoratore impropriamente inserito in un progetto è indipendente dal guadagno dell'agenzia immobiliare (i 9000 euro sono tutti dell'agenzia).
Con la partita iva (percentuali 30% e 70%) i 9000 euro vanno divisi per 2700 euro al lavoratore con partita iva e 6300 all'agenzia immobiliare.
Questo permette di rientrare più facilmente dei costi fissi e delle tasse in funzione del reddito della partita iva.
Tuttavia in un mercato edilizio in recessione è bene notare come il dubbio sulle possibilità di vendita sia tutto a carico del singolo lavoratore collaboratore impiegato nel negozio che a carico dell'agenzia immobiliare stessa.

E' per questo che molti agenti immobiliari iniziano con agenzie leader del settore per l'anno di sgravi garantiti dal regime dei super minimi, per poi chiudere la partita iva e mettersi in proprio.
Il guadagno su ogni vendita diviene così del 100% e non più diviso nel rapporto di collaborazione, mentre il primo anno alle dipendenze di una agenzia immobiliare è una sorta di apprendistato ivi incluso il conseguimento del patentino di agente immobiliare.
Dopo di che, magari con l'aiuto dei soldi dei genitori si passa ad acquisire l'altro punto fondamentale offerto da un'agenzia immobiliare: una vetrina dove esporre gli annunci, tramite l'acquisto di un negozio (onere notevole, tasse, bene rivendibile) o la locazione di un locale.

Rimane da citare la questione incompatibilità.
Le leggi che definiscono la professione degli agenti immobiliari sono formulate in modo tale da rendere la professione incompatibile con l'iscrizione ad un albo (architetti ed ingegneri) o la professione di costruttore di immobili, vantando possibili casi di truffe a discapito degli inquilini/acquirenti di immobili.
Scervellandomi alla ricerca di un caso che dia ragione alla legge, mi son venuti in mente solo casi di produttori e venditori dei loro beni: contadini che producono frutta e verdura vendendola non essendo costretti a rivendere il bene ad un ortofrutticolo che ricaricherà il vegetale per trarne guadagno; produttori di auto fiat costretti a rivendere i loro beni a concessionari Ford perchè non possono per legge trattare la cessione del bene mobile?!
Un mistero.
Certo è che un ingegnere civile da sempre costretto a fare tutto in regola, poichè parte dell'attività prevede l'obbligo di certificati abilitativi e oneri al Comune nell'ambito della compravendita di immobili, altra attività che passando per il catasto costringe spesso a dichiarare legalmente tutto, si troverebbe avvantaggiato nell'attività di compravendita, potendo valutare al meglio il rispetto delle norme da parte di un edificio costruito 10 legislature prima, la possibilità di ristrutturarlo per aumentarne il valore, la possibilità di rappresentarlo con software cad o rendering (magari stimando anche il costo dei mobili) per invogliare il cliente ad acquistarlo.
Ciò migliorerebbe le due professioni, dando anche spazio ad architetti ed ingegneri di esprimere il loro estro per la vendita e non solo per la creazione di nuove strutture.
Migliorerebbe il patrimonio edilizio ponendo personale competente laddove valutando i costi ed i guadagni è possibile investire denaro per migliorarlo.

Invece ciò che si ha oggi è l'incompatibilità delle professioni, venditori che se vogliono in autonomo si rivolgono a qualche impresa di manovali per svolgere lavori di ristrutturazione, spesso in nero, spesso senza versamento di tasse e contributi, spesso senza versare oneri al Comune per i titoli abilitativi (DIA, CIA, SCIA, ...) e spesso saltando in tronco la fase di progettazione e controllo delle norme tecniche costruttive, lavoro svolto da ingegneri ed architetti.

Così, dato che viviamo in Italia, i costruttori più furbi hanno ovviato al problema dell'incompatibilità imposta per legge: il marito fa il costruttore, la moglie fa l'agente immobiliare con la sua agenzia.
Funziona anche con altri gradi di parentela, benchè così il denaro rimanga in un ambito famigliare allargato.

Per gli ingegneri che desiderassero avventurarsi nel mondo dell'agente immobiliare, un altro vincolo grava sul loro capo: i contributi pensionistici.
L'ingegnere libero professionista con partita iva è tenuto a versare i propri contributi pensionistici ad inarcassa, mentre l'agente immobiliare (con partita iva di altra forma) è tenuto a versarli all'inps.
Il passaggio dei contributi da inps a inarcassa è detto oneroso, poichè fa perdere una parte di contributi.

Post scrittum:
L'attività di gestore di condomini non è incompatibile con quella di agente immobiliare.
L'attività di promotore finanziario non è incompatibile con quella di agente immobiliare (www.quotidianocasa.it).
Nel caso dell'amministratore di condominio vi è una legislazione separata (spesso legata alle sentenze della Cassazione) per cui vale la pena appoggiarsi alle associazioni del settore. Per ora non c'è nè albo nè altra abilitazione/patentino per l'esecizio con esame.
Nel caso del promotore finanziario (compensi per portafogli forniti alla banca pari a 0.3% o max 1% sulle movimentazioni) c'è un esame da sostenere per essere iscritti al rispettivo albo.
Il dubbio riguarda la possibilità di aprire una partita iva con doppia funzione (non si possono aprire due partite iva per due attività diverse per lo stesso individuo/azienda) ed il computo di tasse e contributi.

giovedì 24 gennaio 2013

Lavoro in provincia

Centri per l'Impiego, nel 2012 oltre 23 mila iscritti in cerca di un lavoro.
Infatti, anche il 2012, come i tre anni precedenti, si è chiuso con un saldo allarmante di disoccupati iscritti ai Centri per l’impiego della Provincia. In tutto i disoccupati - vecchi e nuovi di iscrizione alle liste provinciali - nel 2012 sono stati 23.202, pari all’11% della forza lavoro disponibile, cioè più del doppio di quanti erano cinque anni fa, prima della “grande crisi”.

Sorge quindi il dubbio: quante offerte di lavoro ci sono ogni mese?
Se per esempio fossero 10-20 offerte al mese costanti fra persone che vanno in pensione e nuove attività (con un drastico calo visti i problemi di crescita), ci si troverebbe quindi con una prospettiva alquanto incredibile: 1150-2300 mesi per pareggiare domanda ed offerta, pari a 95 e 191 anni...tempo durante il quale si avrebbe un nuovo flusso di richieste di lavoro.

giovedì 3 gennaio 2013